Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Vermieterseitige Solvenzprobleme betreffen nicht nur die Investitionen der Eigentumer, sondern auch die der Mieter. Vor diesem Hintergrund besteht mieterseitig das Bestreben, die getatigten Investitionen von der wirtschaftlichen Situation der Vertragspartnerseite abzukoppeln. Prinzipiell steht dem Mieter als Mittel zunachst nur der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit ausreichend dimensionierten Verlangerungsoptionen zur Verfugung. Die Gefahr des vorfristigen Untergangs im Rahmen der Zwangsversteigerung oder Eigentumerinsolvenz besteht jedoch, da dem jeweiligen Ersteher des Grundstuckes Sonderkundigungsrechte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zugebilligt werden. Im ungunstigsten Fall ist mit der Anmietung einer hochwertigen Einzelhandelsflache die Anmietung weiterer Flachen in benachbarten Gebauden verbunden, deren Vertrage bei ungewolltem Entzug der eigentlichen Hauptmietflache nicht kurzfristig kundbar waren. Konsequenterweise wird daher der Versuch unternommen, den vorzeitigen Verlust der Mietsache auf einem geeigneten Weg auszuschliessen. Eine moglicherweise geeignete Methode zur Zielerreichung soll in dieser Arbeit vorgestellt werden: die Mietsicherungsdienstbarkeit. Diese wird zur Absicherung von Gewerbemietvertragen in der Mineralolbranche schon seit Jahrzehnten eingesetzt, wahrend der Handel die Vorzuge dieses Sicherungsinstruments erst in jungerer Zeit fur sich entdeckt hat. Zunehmende Diskussionen uber die Berucksichtigung von Mietsicherungsdienstbarkeiten bei der Verkehrs- und Beleihungswertermittlung sowie die Ermittlung der Abschlagshohe machen eine Auseinandersetzung im Zuge der Bewertung von Gewerbeimmobilien sowie die Kooperation mit potentiellen Investoren erforderlich. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, den Einfluss von Mietsicherungsdienstbarkeiten auf den Verkehrs- und Beleihungswert anhand moglicher Fallvarianten darzustellen."